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住宅ローン基礎講座

返済が短いと10年固定が有利?


当初は35年返済期間にしていても、繰上げ返済を行い20年程度で完済しようと思っている人。

定年退職のことを考えて、返済期間を短くしたい人。
こんな方は、35年返済の場合とは少し考え方を変えていかなければなりません。

■ 借入額 2000万円
   20年返済 (元利均等返済、ボーナス返済なし) 
   の場合、将来の想定金利によって毎月の返済額と、総返済額がどう変わるかを
       みてみましょう。
● 試算条件
  ・20年全期間固定の金利  年3.1%
  ・10年固定の金利 (当初の10年間)  年2.6%
● 試算結果

 
  借入金利 毎月の返済額 総返済額
  差額   差額
全期間固定金利(20年) 20年間
3.10
111.923   2686万円  
固定金利
期間選択型10年)
当初10年間2.60 106.957 4.966    
11年目以降        
【想定1
4.00
114.319 2.396 2655万円 31万円
【想定2
4.50
117.021 5.098 2688万円 2万円

20年返済の場合には、11年目以降金利が年4.5%以上に上昇していなければ、全期間固定型よりも10年固定の方が得ですね。


ただ、10年固定の場合、11年目以降の金利が上昇していると、毎月の返済額も増えて
しまいます。

その時、ちょうど教育費の負担が多くなってくる時期と重なることになると、少しリスクが
大きくなります。


このような方は、総返済額だけで判断せずに、毎月の返済額が無理のないように全期間固定型
にしておいた方が無難でしょう。


フラット35は、平成19年10月1日から、取り扱う金融機関によっては返済期間(20年まで、
20年越)に応じて、それぞれの融資金利の設定ができるようになりました。


もちろん、返済期間の20年までの方が、20年を越える場合よりも低く設定されています。
あなたもぜひ、比較検討されてみてください。


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