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住宅ローン基礎講座

金利のタイプとは?





住宅ローンを選ぶ上で重要なポイントの一つが、金利です。

つい、目先の金利で住宅ローンを選びがちですが、金利には主に3つのタイプがあります。
ずっと金利が変わらないもの (返済額が一定)
返済途中でも金利が変わるもの (返済額が増減する)

がありますので、ご自分の生活設計に合った、金利のタイプを選ぶことが大切です。

金利のタイプ
1.固定金利型 

借入時に全返済期間の金利が決定されるタイプ

メリット
 借入時に返済期間全体の返済額を確定することができる。
 低金利時に借りると、将来にわたり低金利に基づく返済額を確定することができる。

デメリット
 高金利時に借りると、将来にわたり高金利に基づく返済額を負担しなければならない。

2.変動金利型
金利情勢の変化に伴い返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ (原則として半年に一度、短期プライムレートの変動に応じて適用金利がかわります)

メリット
 高金利時に借りると、将来の金利低下に合わせて返済額が下がる。

デメリット
 借入時に将来の返済額が確定されず不安が残る。
 低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額は増えてしまう。

3.固定金利期間選択型
一般的に、3年・5年・7年・10年など、返済期間の一定期間に固定金利が適用されるタイプ

(固定金利期間が終了した後に適用される金利は、「変動金利優先型」 「固定金利優先型」 
「選択自由形」 といった種類があり、どれを選ぶかによってその後の返済プランも大きく変わって
くるので、その特徴をよく理解して選ぶことが大切です)


メリット
 一定期間の返済額を確保することができる。
 高金利時に借りると、将来の金利の低下に合わせて返済額が下がる。

デメリット
 借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定されず不安が残る。
 低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増えてしまう。

このように、金利のタイプによってそれぞれメリット、デメリットがあります。

ここで、気をつけなければいけないのが 「変動金利型」 や 「固定金利期間選択型」 のローンは、返済途中でその時々の金利情勢によって金利が変わることです。

もし、金利が大幅に上昇すると、元金が全く減らず、支払うべき利息が返済額を上回り 「未払い利息」 が発生することも考えられます。

未払い利息
変動金利型では、半年ごとに金利の見直しが行われます。
しかし、返済額の見直しは5年ごとに行われ、見直し後の返済額は、変更前の返済額の1.25倍が限度とされています。

将来金利が大幅に上昇し、毎月の 「利息の支払額」 が毎月の 「返済額」 を超えてしまった
場合は、その超えた部分の利息の支払いは繰り延べられることになります。これを 「未払い利息」 といいます。


しかし、1.25倍を超えた未払い利息は支払わなくても良いわけではありません。


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