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住宅ローン基礎講座

35年返済なら金利固定が安心





住宅ローンを選ぶとき、多くの人がフラット35を代表する固定金利タイプと、変動金利型や短期の固定金利期間選択型といった変動金利型タイプの、どちらかにするか悩みます。

日銀がゼロ金利政策を解除して以来、住宅ローン金利が上昇傾向にあることから、将来の金利上昇リスク対策をしっかり考えておくことが大切です。

金利上昇期には、一般的に長期固定金利を選ぶのが有利といわれます。
長期固定金利型は、今後の金利の上昇を気にせず、安心して返済していくことができます。

しかし、全期間固定金利型は、短期の固定金利期間選択型の比べ金利が高く、月々の返済額が高いと思われる人も多いようです。

3年固定や5年固定を選ばれる場合は、自己資金に余裕のある人や、借入金の少ない人以外は、リスクが大きいと考えられます。

その点10年固定は、10年間のうちに繰り上げ返済を行って元金を少なくしたり、11年目以降に
備えて準備することができます。


住宅金融支援機構が、平成19年5月に民間住宅ローン利用者に行ったアンケート調査によると、

・固定期間選択型が56.1%を占めているものの、近年、全期間固定型が増加

・固定期間選択型の期間は、10年固定型が3年固定型を上回ってきている

という結果になっています。

それではここで、フラット35と最近利用者が増えている10年固定型について、住宅金支援機構のHPにある 「返済額比較シミュレーション」 を使って試算してみます。

■ 借入額 2000万円
   35年返済 (元利均等返済、ボーナス返済なし) 
   の場合、将来の想定金利によって毎月の返済額と、総返済額を試算してみました。
● 試算条件
  ・35年全期間固定の金利  年3.3%
  ・10年固定の金利 (当初の10年間)  年2.6%
● 試算結果


  借入金利 毎月の返済額 総返済額
  差額   差額
全期間固定金利(35年) 35年間
3.30
80.357   3375万円  
固定金利
期間選択型10年)
当初10年間2.60 72.575 7.782    
11年目以降        
【想定1
4.00
81.773 4.083 3404万円  29万円
【想定2
4.50
88.919 8.561 3539万円 164万円

11年目以降の金利がどのように変化するかによって結果は違ってきますが、金利上昇期にある
場合は、ある程度の金利上昇を見込む必要があります。


35年間の長期に渡る返済の場合は、全期間固定型の方がリスクは少ないと言えます。


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